г.Екатеринбург

+7 (343) 383-35-88

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ

ВСЕ ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ДЕНЬГИ ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ

Продажа ипотечной квартиры

Когда с работой все хорошо, накоплен первоначальный взнос задумываешься о покупке собственной квартиры в кредит, а именно в ипотеку. Конечно же наша жизнь долгая и в ней возникают всякие ситуации. Возникнет ситуация, требующая смены жительства, или есть желание поменять квартиру на поменьше, можно получить понижение по службе с понижением зарплаты или вовсе уволиться с работы.  Как поступать в таких ситуациях? Может наступил тот момент, когда пора подумать о продаже квартиры. Нужно ведь постараться сделать это продуманно и эффективно. Но как?

По данным Центрального Банка РФ к началу 2015 года задолженность по просроченным ипотечным займам граждан выросла примерно на 12%. При этом многие заемщики при возникновении финансовых проблем первым делом стараются сохранить свою квартиру и пытаются договориться с банком о реструктуризации долга. У должника не так много сценариев дальнейших действий, точнее, их всего три: продолжать платить за кредит, изменить условия выплаты (воспользоваться платежными каникулами, увеличить срок кредита и снизить размер платежей и т.д.) и продать ипотечную квартиру. Есть конечно и четвертый вариант, самый простой, но неразумный и наверно, глупый, который в конечном счете не просто не решит проблему, да даже еще усугубит ее, – просто перестать платить за кредит и оттянуть время долгими судебными разбирательствами с банком в надежде как-нибудь «прорваться».

Многие при понимании, что платить за кредит стало очень трудно, пытаются найти по объявлениям юристов, которые обещают решить вопрос  с банком. Лучше не обращать на них внимания так как это ваши лишние расходы, которые не идут на покрытие кредита, тем более не нужно забывать, что есть кредитный договор, а значит возвращать долг банку нужно будет в любом случае.

Вам необходимо решить для себя, что именно вы хотите от банка: реструктуризировать долг или продать жилье и погасить долг.

Реструктуризация долга –  это процедура, которая предусматривает пересмотр банком, по заявлению заемщика, условий и порядка выплаты кредита. Это отсрочка исполнения договора в связи с временными финансовыми трудностями заемщика. Нужно помнить, что реструктуризация любого долга отрицательно влияет на репутацию заемщика. Но это намного лучше, чем не платить совсем.

Продажа ипотечного жилья – это способ избавиться от обязательства в принципе.

Если оплачивать кредит не получается, необходимо до момента возникновения задолженности обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Возникновение  задолженности ведет к изменению статуса заемщика на статус просроченного должника, и порядок работы с такими клиентами в банке меняется в худшую для клиента сторону.

Многие думают – банк большой, денег много, чего ему стоит пойти на встречу и сделать отсрочку платежа или вовсе простить часть платежей? Банк ничего прощать не будет, да и подумайте, стали бы вы прощать кому-то долги?

Также у банка есть необходимость формировать до 100 процентов резервов от суммы просрочки по оплате кредита и процентов (то есть банк откладывает сумму ваших просрочек на отдельный счет и эти деньги не могут работать и приносить прибыль банку) – серьезный мотив не любить неаккуратных заемщиков».

Если временная отсрочка не помогает решить проблему, то придется продавать квартиру.

О том, как продать ипотечную квартиру расскажет наш главный специалист по недвижимости:

Виктор Сергеевич, главный специалист «Банк Недвижимости»

Виктор Сергеевич:  «Начав согласование по реструктуризации ипотеки, заемщику следует немедленно начать процесс продажи ипотечного жилья. Это связано  СС тем, что на рынке жилья к заложенным под ипотеку объектам относятся с опаской. Вопросов по такому объекту будет много, сделка будет проходить дольше, чем обычно, и цена за жилье будет с определенным дисконтом от аналога в рынке до 15 процентов. Для некоторых покупателей есть плюсы при покупке такого объекта: история квартиры «чистая»,  так как документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.  Сделки на вторичном рынке – это в 80% случаев цепочки, в которых завязано несколько сделок сразу, поэтому, не понимая тонкостей организации и расчетов, без помощи профессионала не обойтись.  Мой совет –  найти специалиста, который займется продажей, будет проще и эффективней, чем продавать самому».


Как продать ипотечную квартиру?

Какой способ продажи выбрать и как привлечь покупателей, которые до сих пор настороженно относятся к залоговым квартирам?

Виктор Сергеевич: «Можно рассмотреть два наиболее распространенных способа: первый – найти деньги, досрочно погасить ипотечный кредит и продавать квартиру, уже не обремененную ипотекой, второй, более сложный – продавать «как есть», когда квартира находится в залоге у банка.

Первый способ – досрочное погашение ипотеки и последующая продажа – легок с точки зрения реализации квартиры, поскольку продать квартиру, ничем не обремененную, проще всего.

Как быть ситуации когда нет возможности найти деньги, чтобы погасить ипотечный кредит?

Тут уже без второго способа не обойтись.

Способ второй — продажа квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога. Такой способ наиболее приемлемым для большинства людей, «не справившихся» с ипотекой. Заключается он в том, что квартира ставится на продажу, при этом потенциальному покупателю надо сразу объяснить, в чем тут загвоздка.
После обращения заемщика к риэлтору следующий шаг – выйти на переговоры с банком, поскольку необходимо согласовать несколько моментов. Во-первых, надо сообщить банку, что вы намерены продавать ипотечную квартиру, и в связи с этим просите остановить начисление процентов и оговорить окончательную сумму, которую надо погасить. Зачастую банки идут навстречу клиенту, банку невыгодно иметь заемщика, который перестает платить. Во-вторых, нужно согласовать с банком процедуру снятия залога: готов ли банк выдать соответствующее письмо о снятии залога, если сумма погашения будет заложена покупателем в ячейку и доступ, после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, будет у сотрудника банка? Или письмо не выдается банком до тех пор, пока сумма погашения не поступит на счет заемщика? В этом случае самое сложное – объяснить покупателю, что его деньгами погашается ипотечный кредит, что другого способа договориться с банком нет и, конечно, нужно составить необходимые соглашения или предварительный договор купли-продажи, условия которых удовлетворяли бы обе стороны. В-третьих, нужно выяснить возможность продажи квартиры по ипотеке (то есть, когда покупатель также берет ипотеку) в этом же или в другом банке. Если ипотека возможна, я бы рекомендовал заранее заказать необходимые для ипотечной сделки документы, которые изготавливают 10-15 дней (кадастровый паспорт, поэтажный план с экспликацией и т.д.).

После согласования всех условий у риэлтора должна сложиться четкая картинка о способе реализации данного объекта, что позволяет при общении с потенциальными покупателями грамотно описать не только объект, но и тонкости механизма проведения сделки. Это также позволяет максимально быстро выйти на сделку, тем самым сократив финансовые потери и банка, и продавца.

Что касается самого механизма проведения сделки, он примерно всегда одинаковый, различия только в способе погашения кредита заемщиком и способа оплаты квартиры покупателем: «свободные деньги» или ипотечный кредит».

В настоящий момент практикуется банками в основном два способа продажи заложенной квартиры:

Первый способ. Вначале погасить кредит (собственными средствами или средствами покупателя), а затем снять залог банка и продать квартиру покупателю.

Данный способ применяется очень редко, и лишь когда у продавца есть собственные средства для погашения кредита. Привлечь деньги покупателя на погашение кредита на данном этапе почти невозможно – рисков для покупателей здесь больше, и чаще всего, они не будут рисковать.

К сожалению, есть несколько банков, к тому же крупных, которые рассматривают только такой вариант погашения кредита при одновременной продаже. Клиентом таких банков будет намного сложнее продать ипотечную квартиру.

Но многие банки рассматривают иной способ продажи такой квартиры, который более выгоден как продавцу, так и покупателю.

Второй способ. Вначале – с письменного разрешения банка продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи ещё заложенной квартиры. Регистрируется право собственности на покупателя, при этом квартира остаётся в залоге у банка, где должником по кредиту является продавец (срок регистрации, как ипотечной квартиры, пять рабочих дней).

Затем продавец средствами покупателя гасит задолженность перед банком в полном объёме. Банк выдаёт письмо о погашенной задолженности (это занимает 1-3 дня, в зависимости от банка), на основании чего регистрируется снятие залога с принадлежащей уже покупателю квартиры (срок регистрации четыре дня).


Только после этого продавец получает разницу от суммы продажи квартиры и суммы погашенного долга, что является гарантией для покупателя.

Вроде всё просто и понятно, но сложности есть на каждом этапе. Первая и основная задача – это как привлечь на такую сделку покупателя, особенно когда предложения преобладают над спросом. Какой бы ни была замечательной квартира, но в такой ситуации она становится менее ликвидной. Не каждый покупатель готов идти на более сложную сделку. Даже если покупателя и интересует данная квартира в данной ситуации, не всегда его ситуация подходит этой сделке.

Если у покупателя ипотека, то он может её взять только в том банке, где заложена квартира – исключаются потенциальные покупатели с ипотекой в других банках.

Если у покупателя есть альтернатива (продажа своей квартиры), то, скорее всего, он не сможет купить ипотечную квартиру – деньги идут от «верхнего» покупателя цепочки, а тот уж, вероятнее всего, не захочет их вносить под такую сделку.

Снижение цены неизбежно!


Вот и получается, что круг потенциальных покупателей значительно уменьшается, тем самым уменьшается потенциальный спрос. Квартира переходит в статус неликвидной.

Основные способы продажи такой квартиры такие же, как и при продаже любой неликвидной: снижение цены, поиск дополнительных плюсов (улучшений), которые могут привлечь покупателей.

У продавцов часто возникает вопрос: а на сколько нужно понизить стоимость квартиры, чтобы заинтересовать покупателей, и максимально получить денег за неё? Можно ответить, что на 10, 15, 20, 30% ниже рыночной, но однозначного ответа на этот вопрос нет. Как минимум, ипотечная квартира должна быть внизу списка цен подобных квартир (на уровне минимальных цен). Если продажа сверхсрочная, то цена должна быть на порядок ниже, чем у всех подобных квартир. В процессе продажи «методом проб» подбирается та цена, которая привлечёт спрос.


Новый способ – через нотариуса

Виктор Сергеевич:  «Основанием приобретения ипотечной квартиры для покупателя является договор купли-продажи, однако возникает вопрос, связанный с тем, в какой момент и как покупатель должен погасить долг, чтобы не купить квартиру с ипотечным обязательством. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту – еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.  Приобретая квартиру с долгом, при наличии согласия банка на проведение сделки, встает вопрос о необходимости несения расходов по страхованию нового владельца и объекта до момента оплаты долга, да и вообще приобретение жилья под ипотекой отпугнет многих покупателей. Решением проблемы может стать расчет через депозит нотариуса. Принятый в конце 2014 года ФЗ-457 предоставил нотариусам возможность проведения расчетов для сторон как по нотариальной сделке, так и по сделке, заключенной в простой письменной форме. Это хорошая альтернатива банковскому аккредитиву и ячейкам. Стоимость за услугу нотариуса составляет всего 1500 рублей. После удостоверения сделки купли-продажи нотариус перечислит сумму долга для погашения банку и после предоставления сторонами документа о погашении задолженности подаст сделку на регистрацию перехода права собственности, и после регистрации перечислит остаток стоимости на счет продавца. Заверенный нотариусом договор купли-продажи с удостоверенными в нем фактами имеет особую доказательственную силу, оспорить недобросовестному продавцу такую сделку практически невозможно – юридические гарантии нового покупателя перед предварительным договором купли-продажи, заключенном в простой письменной форме, очевидны».

Есть небольшой минус – нотариусы берут плату за составление договора купли-продажи и все дополнительных документов, и сумма зависит от цены продажи ипотечного объекта. Но по сравнению с последствиями невыплаты кредита эти суммы покажутся «каплей в море».

Подведем итог, если выплачивать ипотечный кредит стало невозможно, а реструктуризация долга проблему не решит, то лучше всего договориться с банком и продать квартиру.  Заемщик может досрочно погасить остаток долга и снять обременение, после чего квартиру можно спокойно продавать. Однако у самого продавца обычно денег нет, а покупатель редко соглашается на подобный риск. Чаще выбирают второй способ – продажу квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога (продается заложенная квартира, затем гасится задолженность, затем снимается обременение). В любом случае, количество желающих купить ипотечную квартиру уменьшается из-за некоторых рисков и сложностей, что снижает ликвидность и стоимость самой недвижимости. Сделка непростая и нуждается в аккуратном и профессиональном подходе.